RECHT AKTUELL

Ausgabe III-IV/2015

Schwerpunkte dieser Ausgabe: Immobilien- und Steuerrecht

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1. Wohnraummiete: Neue Hürden bei der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter

In mehreren neuen Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof neue Hürden für die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter aufgestellt: Zum einen ist eine solche Übertragung der Schönheitsreparaturen nur wirksam, wenn die Wohnung bei Mietbeginn renoviert übergeben wurde Bundesgerichtshof (BGH), 18.03.2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13. Zum anderen sind sog. Quotenabgeltungsklauseln unwirksam, Bundesgerichtshof (BGH), 18.03.2015 – VIII ZR 242/13. Solche Klauseln legen fest, dass der Mieter anteilige Renovierungsleistungen zu zahlen hat, wenn die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind. Dies sei deshalb unwirksam, weil der auf den Mieter anfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Die Entscheidungen sind zum Wohnraummietrecht ergangen. Es ist aber zu erwarten, dass sie auch im Gewerbemietrecht angewendet werden.

2. Gewerbemiete: Wirtschaftlichkeitsgebot bei Verwaltungskosten 

Wenn der Mieter die ihm wirksam auferlegten Verwalterkosten für zu hoch hält, kann er eine Verletzung des sog. Wirtschaftlichkeitsgebots geltend machen. Dafür reicht es aber im Prozess nicht aus, wenn er behauptet, die Verwaltungskosten seien überhöht. Er muss vielmehr konkret darlegen, dass gleichartige Verwaltungsleistungen ortsüblich zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären, so der Bundesgerichtshof (BGH), 17.12.2014 – XII ZR 170/13. Dagegen muss der Vermieter im Prozess nicht vortragen, wie sich das – als Pauschale vereinbarte – Verwaltungsentgelt auf die einzelnen Verwaltertätigkeiten aufschlüsselt.

3. Wohnraummiete: Überlassung der Wohnung an Touristen rechtfertigt eine außerordentliche Kündigung 

Die dem Vermieter nicht angezeigte Überlassung der Wohnung an Touristen – etwa über Airbnb – kann eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter rechtfertigen, und zwar auch ohne vorherige Abmahnung. So sieht es das Landgericht (LG) Berlin in zwei Entscheidungen: Landgericht (LG) Berlin, 18.11.2014 – 67 S 360/14; Landgericht (LG) Berlin, 03.02.2015 – 67 T 29/15. Zuvor hatte bereits der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass eine allgemeine Untermieterlaubnis des Vermieters sich nicht auf die Überlassung der Wohnung an Touristen erstreckt (Bundesgerichtshof (BGH), 08.01.2014 – VIII ZR 210/13).

4. Maßgeblicher Zeitpunkt für Veräußerungsfrist bei privaten Grundstücksveräußerungen

Ob ein Grundstücksverkauf innerhalb der 10-jährigen Veräußerungsfrist liegt, richtet sich nach dem Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages, selbst wenn dieser noch unter einer aufschiebenden Bedingung steht, so der Bundesfinanzhof (BFH), 10.02.2015 – IX R 23/13. Im entschiedenen Fall hatten die Parteien einen notariellen Kaufvertrag über ein ehemaliges Bahngrundstück vor Ablauf der Veräußerungsfrist geschlossen, der noch unter der Bedingung einer behördlichen Genehmigung stand (hier: Entwidmung von Bahnbetriebszwecken). Diese wurde zwar nach Ablauf der Veräußerungsfrist erteilt. Die Parteien hatten sich aber bereits durch den Vertrag fest gebunden und konnten sich nicht mehr davon einseitig lösen. Der Verkäufer musste daher den erzielten Wertzuwachs als Einkommen versteuern.

5. Steuerliche Anerkennung inkongruenter Gewinnausschüttung

Eine zivilrechtlich ordnungsgemäß zustande gekommene, inkongruente Gewinnausschüttung ist grundsätzlich steuerlich anzuerkennen, und zwar auch für den Fall einer anschließenden inkongruenten Wiedereinlage, sofern damit das Verlustausgleichspotenzial eines GmbH-Gesellschafters ausgenutzt werden soll. Mit diesem Leitsatz hat der Bundesfinanzhof (BFH), 04.12.2014 – IV R 28/11 dem allgemeinen Ansinnen der Finanzverwaltung eine klare Absage erteilt, solche Gestaltungen nur anzuerkennen, wenn dafür wirtschaftlich vernünftige außersteuerliche Gründe ursächlich sind. Das oberste deutsche Steuergericht rief der Finanzverwaltung dabei noch einmal seine in dieser Frage längst gefestigte Rechtsprechung in Erinnerung. Eine Berichtigung der diesbezüglich ersichtlich rechtswidrigen Verwaltungsvorschriften bleibt abzuwarten.

6. „Exit-Bonus“ des Geschäftsführers bei Management-Buy-Out

Der „Exit-Bonus“, der im Rahmen eines Management-Buy-Out nach Veräußerung aller GmbH-Anteile von dem mitveräußerenden Finanzinvestor an den Geschäftsführer gezahlt wird, ist in vollem Umfang als Tätigkeitsvergütung zu versteuern. Er ist selbst dann nicht als teilweise steuerfreier Veräußerungsgewinn gem. § 17 EStG zu behandeln, wenn der Geschäftsführer mit mehr als 1% an der Gesellschaft beteiligt war. So das Finanzgericht (FG) Münster, 12.12.2014 – 4 K 1918/13 E. Die in dem entschiedenen Fall als Exit-Bonus gezahlten EUR 426.560,00 seien nicht Bestandteil des Veräußerungspreises, da sie nicht vom Erwerber sondern einem Mitgesellschafter gezahlt wurden. Deshalb seien sie Tätigkeitsvergütung.